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「不動産投資の失敗は全て見通しの甘さ」

●不動産投資で失敗しがちなのは、例えば、ロバート・キヨサキが著した「金持ち父さん」シリーズを読んだとか、不動産等の成功談を聞いて、あたかも何もしなくても自動的に副収入が得られ、豊かな老後を迎えることができるといった夢ばかりみてしまうことです。大家さんをやって、あとは管理会社や不動産会社に任せておけば、チャリンチャリンとお金が入ってくるのを待っていれば良い。そう思っている方もいるかもしれません。でも、それは大きな罠かもしれないのです。
大切なのは、不動産投資はビジネスであるということを理解することです。しかも、今から大家業に参入するのは、ハンデがあるということなのです。既に、多くの賃貸物件が世の中にたくさんあり、しかも海千山千の大手不動産会社やデベロッパー、昔ながらの地元の駅前大家さんなどが競合となるので、簡単なことではないのです。

●利回りの見込みの甘さ
最も多い失敗事例がここです。利回りの見方の甘さです。利回り8%以上でないとダメだとか、融資金利が4%なので、これぐらいの賃料が入ってくればインカムが十分に回るので投資が可能である。など、いろいろと考えると思います。不動産投資を始めると金融商品のように考えてしまうのですが、間違ってはいないのですが、そこが最も大きな落とし穴かもしれません。利回りというものは、年間賃料から年間管理費等を控除したものを物件価格で割って計算します。つまり、現在の賃料が相場より高いと利回りが上がりますが、そのテナントが退出した場合、利回りが下がります。管理費や修繕費が必要な金額より少なかった場合も、利回りが上がります。建物に修繕必要なことが多く出てくると、利回りが下がります。
ですので、現況利回りというものは、現在を一瞬切り取っただけのものでしかないということです。それを盲目的に信用してしまうところから、不動産投資の失敗が始まっているのです。

●エリアの成長性(物件の立地)の見込みの甘さ
エリアの成長性に関しては、いいことしか言わない仲介会社の言いなりになってはいけません。今後、人口が増えるエリアなのか、大きな開発が予想されるのか、大学などの教育機関が移転する予定はないのか、競合となる物件が多く建てられる予定はないのか、駅からの繁華街のエリアは徒歩何分程度までなのか、大雨で浸水が予想されているエリアなのか、火災による延焼の可能性はないのか、など多岐にわたって調査することが大切です。なぜなら不動産投資はビジネスですから。これを怠って、利回りだけを見て不動産投資をすると失敗をしてしまう可能性が高くなります。

●賃貸需要の見込みの甘さ
賃貸需要の見込みの甘さも不動産投資の失敗につながります。例えば首都圏の場合、どの沿線なのか、どの駅かによって賃貸需要が異なっています。また急行停車駅かそうでないのかによっても、賃貸需要が違います。どうしても今まで慣れ親しんだ土地や住んだことのある場所で投資をしがちなのですが、住みたい街と投資に向いている街は違うということです。余談ですが、先祖伝来の土地にアパートを建てて家賃保証するようなビジネスがありますが、これはリスクのある考え方です。せめて、その土地を売却して、それを原資にアパートを建てるという発想を持ってほしいです。

■まとめ
不動産投資はビジネスです。仲介会社やデベロッパーの意図を見透かし、自分で物件を見る、建物の管理は自分でやっても良いぐらいの泥臭さが必要です。楽して儲かるというのは無いのです。ただし、うまくやればきちんと収益を生んでくれるのも事実です。みなさん、自分自身に知識を付けて頑張って不動産投資をしてください。

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