JUL 14 2021

【投資】権利関係が複雑な物件を敢えて買う

こんにちは。ウィンドゲートの尾嵜と申します。

不動産を利用して資産運用を行う方も増えてきている中、通常の投資で利回りを得づらくなっている状況で、敢えて権利関係が複雑な投資が可能なのか考察してみたいと思います。

借地権の不動産

借地権付住宅というものを聞いたことがあるでしょうか？

借地権とは「土地を借りる権利」のことです。

借地権付住宅を買うと、土地は借りるのですが、建物は自分の所有になります。建物は所有になるので、自由に改築をすることができ、実感としては土地ごと家を買うのとほとんど同じです。

借地権付住宅を買うのは、所有権付住宅を買うのに比べて安くなります。

所有権として住宅を買う場合の、何割か安い感覚で買えるので、駅から近い物件であれば賃貸に出して利回りを上げることができます。

1点デメリットがあるとすると、銀行融資を得にくい点です。

全額キャッシュや少額の融資で買えるような投資家にはこのデメリットを逆手にとって投資するのも良いかもしれません。

私道にしか接していない不動産

次は私道にしか接していない奥まった不動産を買うという選択肢です。

皆さんが生活している時に意識することは少ないかと思いますが、道路には私道と公道があります。

公道は国や地方公共団体によって管理されており、舗装の修繕、給排水管の更新などは国や地方公共団体が行ってくれます。対して私道は、個人や企業が自らの所有地の一部、または全部を道路として使っているもので、自ら管理を行うものです。

通常、一戸建てや土地を購入するときに気をつけないといけないのが、前面道路が公道か私道かを確認することです。

戸建分譲業者が、大きな土地に複数の物件を建築・販売するケースは多くあります。

例えば4軒以上の一戸建てを建築する場合、公道に接している面から奥の方へ道路を敷設し、その周囲に建物を建築することがあります。その新たに敷設した道路が私道である場合が多くあるのです。

最近の開発業者は一戸建てを分譲するときに『私道負担付』として販売する方法がとられるケースがあります。

私道負担があるというのは、『その私道に接する敷地の所有者全員で共有する』ということになるのですが、よく理解されていない所有者の方も多くいらっしゃいます。

私道のせいで家が売れない！？

そもそも、近隣住民との共有私道のある不動産を所有すること自体、リスクが出てくる可能性もあります。

将来、転勤などで家を売りたいと思っても、家が公道に面していない場合、検討に入った買主が融資付けする際、私道の掘削・通行許可の取得が求められる可能性があります。

その場合、売主だけでなく私道を共有している近隣の所有者全員から承諾書をもらう必要が出てきます。

共有道路という事でお互い様だから簡単に承諾書をもらえるだろうと思いがちですが、買主は他人だから協力しないというケースが多く、そこからトラブルに繋がりやすくなります。

承諾料をいくらか払って承諾書をもらうケースもありますが、署名をするのを怖がって絶対に承諾しない方も出てきます。

そうなると買主が銀行からの融資が得られず、売買が成立しなくなってしまい、現金で買える買主を探さざるを得なくなってきます。つまり、売却価格が市場価格を大きく下回る可能性が高くなります。

そういった点を理解した上で検討することにより、より有利な条件で購入することができるかもしれません。

前面私道を他人が単独で所有している物件

共有私道でさえ売却リスクがあるというのに、前面私道を住民と関係のない方が単独で所有しているケースは、より高いリスクとなります。

そんな物件があるのか？と疑問に思われる方も多いと思いますが、かつては大手業者による大規模な開発分譲地などで、開発によって造られた道路部分がその業者の単独名義になっているケースがありました。

その業者が倒産し、全くの第三者に所有権が移っている場合、非常にやっかいなケースとなります。

通行地役権は認められるので、生活する分には問題がないケースが多いですが、とはいえ私道は、所有者の土地となります。道路上への建築はさすがに制限されているケースは多いものの、自動車の通行や駐車、第三者の通行を制限する権利があるとされており、さらに私道の所有者が、接道した建物の所有者でない場合は、私道の掘削や通行許可の承諾を出さない場合もあります。

こうなると、共有私道以上に売買価格が下がる可能性が大いに出てきます。