【不動産投資で失敗しない】 失敗の原因はすべて「見通しの甘さ」

不動産投資を考えている人に知っておいて頂きたいのが、投資する上で「すべきこと」と「絶対にしてはいけないこと」です。

不動産投資で失敗しないために、失敗する方の考え方について紹介するので、不動産投資で成功するための知識としてぜひお役立てください。

不動産投資で失敗しないための考え方

不動産投資で失敗しがちなのは、例えば、ロバート・キヨサキが著した「金持ち父さん」シリーズを読んだとか、不動産等の成功談を聞いて、あたかも何もしなくても自動的に副収入が得られ、豊かな老後を迎えることができるといった夢ばかりみてしまうことです。

大家さんをやって、あとは管理会社や不動産会社に任せておけば、チャリンチャリンとお金が入ってくるのを待っていれば良い。そう思っている方もいるかもしれません。

でも、そんな甘い文句が飛び交う投資は、大きな罠かもしれないのです。

大切なのは、不動産投資はビジネスだということを理解することです。かつ、今から大家業を始めるのはハンデがつきまとうということです。

すでに世の中に多くの賃貸物件があり、したたかな大手不動産会社やデベロッパー、昔からある地元の大家さんなどが競合となるため、大家業は簡単なことではありません。

不動産投資で失敗しやすい考え方

①利回りの見込みの甘さ

最も多い失敗例が、利回りの見方の甘さです。

とにかく高利回りの物件ばかり見ていたり、逆に融資金利を引いて概算の収入を考え、これぐらいのインカムがあれば問題ないと決めつけたり、どちらの考え方も極端だと失敗しやすくなります。

不動産投資を始めると、不動産を利回りで見る金融商品として捉えてしまいがちです。

決して間違ってはいませんが、そこが大きな落とし穴だと言えるかもしれません。

利回りというものは、年間賃料から年間管理費等を控除したものを物件価格で割って計算します。つまり、現在の賃料が相場より高いと利回りが上がりますが、退去する人が出た場合、一気に利回りが下がります。

管理費や修繕費が思ったよりかからなかった場合も、利回りが上がります。当然ですが、建物の修繕費がかさむと利回りが下がります。

「現況利回り」の数字は、現在を一瞬切り取ったものでしかありません。その一時的な数字を盲目的に信用してしまうところから、不動産投資の失敗が始まっているのです。

②エリアの成長性（物件の立地）の見込みの甘さ

エリアの成長性に関しては、いいことしか言わない仲介会社の言いなりになってはいけません。

物件を見るとき、価格や利回り、エリアのぼんやりとしたイメージだけでなく、以下のようなポイントで考えてみてください。

• 今後人口が増えるエリアか
• 大きな開発が予想されるのか
• 大学などの教育機関が移転する予定の有無
• 競合となる物件が建てられる予定の有無
• 駅・繁華街までの徒歩分数
• 水害が予想されているエリアか
• 火災による延焼の可能性（周辺の建物状況など）

人口の増減や住みやすさなどをさまざまな観点から調査することが大切です。

不動産投資はビジネスです。事前調査を怠って利回りだけ見て始めると、失敗をしてしまう可能性が高くなります。

③賃貸需要の見込みの甘さ

賃貸需要の見込みの甘さも不動産投資の失敗につながります。

例えば首都圏の場合、どの沿線なのか、どの駅かによって賃貸需要が大きく異なります。一般的な人気や知名度の高さももちろん、急行停車駅か各停駅かも需要に影響します。

どこの不動産を買えばいいか分からないとき、慣れ親しんだ土地や住んだことのある場所で投資を始めがちですが、個人的に住みたい街と投資に向いている街は違います。

余談ですが、上の世代から受け継いだ土地にアパートを建てて家賃保証するようなビジネスがありますが、場所によってはリスクのある考え方です。

その土地を売却し、売却益を元手としてアパートを建てる方法もあるということに気づき、さまざまな視点から投資について考えるようにしてみてください。

まとめ

不動産投資はビジネスです。仲介会社やデベロッパーの意図を見透かし、自分で物件を見る、建物の管理は自分でやっても良いぐらいの泥臭さが必要です。

楽して儲かる手段は、不動産投資にはありません。しかし、丁寧に物件を選び運用すれば、コツコツと収益を生んでくれるのも事実です。

専門家や知人などに頼ることも大切ですが、ぜひ自分自身でも知識を身につけ、まじめな不動産投資をしてください。