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後悔しないマンション選び『4つの視点』

こんにちは。不動産アドバイザーの尾嵜豪です。

家の購入は、人生の中でかなり大きな選択です。動くお金や体力消費も大きく、その分マイホームが手に入った時の感動はひとしおかと思います。

そんなおうち探し、絶対に後悔したくありませんよね。
そんな方の参考にして頂けるよう、不動産のプロがマンションを見る時の「4つの視点」を紹介していきます。

不動産屋に紹介された一見良さそうな物件も、必ずこの4つの視点から見てみて下さい。

1. 資産価値が落ちにくい

長くその場所に住むとしても、資産価値は必ず考えるようにしましょう。

万が一手放す必要が出てきた場合、資産価値が低いと負債だけを背負ってしまう可能性があります。

以下に資産価値の落ちにくい条件を並べてみました。
あくまで例ですので、他にもニーズが高くなる特徴があれば、資産価値になり得ます。


全て当てはまる物件はその分価格も高くなるため、住むにあたって譲れないポイントを絞って考えるのが良いでしょう。

a. 駅からの距離
徒歩7分圏内のマンションは遠いと感じにくい(駅徒歩=駅からの距離÷80m)

b. マンションの周辺
駅と家の間に商店街があり、夜間でも道が暗くならない

c. 大型スーパーや公園などがあり、休日でもゆっくりと過ごせるエリア

d. 築年数
新築は広告宣伝費などが含まれるため割高になりがち。築5年~20年ぐらいの物件がねらい目

e. 構造
鉄筋コンクリート造、コンクリート強度N値が高い物件

f. 都市の再開発等で人口が増えているエリア

g. 大学などの学校が周辺にあるエリア。定住人口が増えるために街が常に活性化されます

分かりやすい条件から、プロが見なければ分からない専門的なものもあります。
ご自身で調べつつ、信頼できる不動産業者を見つけたらどんどん聞いてみましょう。

2. 無理のない住宅ローン設定ができる

家を購入される際、多くの方が住宅ローンを利用するかと思います。

不動産業者に勧められるままに最大限でローンを組むと、購入後の生活に差し支える可能性があります。

「頭金」と「金利」の二点から、無理のないローンの組み方を考えてみましょう。

a. 頭金

頭金はできれば物件価格の20%、少なくとも10%を支払えるのが理想です。

特に新築マンションは、頭金を払ってもいくらか手元に現金が残るようにしましょう。

新築マンションは購入した直後に中古物件扱いとなり、多くの物件は10%程度価値が低下すると言われています。

何らかの理由で、購入してすぐ売却をせざるを得なくなった場合、手持ちの現金が少ない場合は借金のみが残るという状況になり得ます。

b. 金利

多くの不動産会社やディベロッパーは、今の収入と最も低い金利のローンで、最大限借りることができる金額を提示し、今購入できる最も高い価格の物件を勧める傾向にあります。

当然ですが高い物件の方が部屋も広く、良い立地のため、先述した資産価値の視点も含めて今買える最大限のマンションを選びがちです。

しかし、この購入方法で多くのローン破産者が出ている現状があります。

低金利の時代に限度いっぱいの借入をするリスクは非常に大きいです。今の収入が維持できない場合、金利が上昇する場合など、リスクを念頭に置いたローン組みをするよう心がけましょう。

3. ランニングコストをきちんと認識する

ローン返済以外のランニングコストも必ずチェックしましょう。
マンションを維持する際、多くの場合以下のコストが毎月・毎年かかります。

・管理費
・修繕積立費
・固定資産税の支払い
・駐車場、駐輪場の支払い

また、古いマンションの場合は修繕積立費が不足した際に大規模修繕費として一定額が徴収されることもあります。

毎月のローン返済額とこれらのコストを合わせて考えるようにしましょう。

4. マンションの管理状況が良い

「マンションは管理で買え」という言葉があります。

多くの住人で構成されるマンションは、住民が管理組合に対して協力的でないと、多くの管理業務に関することを決めることができません。

住民と管理組合の連携が取れていると、建物に関する管理が行き届きやすいため、建物の状態が良いことが多いです。

定期的な住民総会だけでなく、防災訓練やコミュニティ内での活動などが活発なマンションはおすすめです。

一方で、ごみ捨てルールが守られていない、清掃が行き届いていない、破損個所がいつまでも放置されているようなマンションは避けた方が良いでしょう。

物件情報だけで管理状況を見極めることは難しいため、修繕積立費がきちんと積み立てられて消費されているかを確認することや、実際に現地に行ってみるのも良いでしょう

低収入でも購入できるマンションは避けるべき?

低収入の方でも、ネットバンクなどの金利の低い変動金利のローンを利用すれば、マンションは購入できます。

ある程度の貯金があれば万が一に備えられますが、貯えがない状態で無理をしてローンを組むのは極めて危険と言えます。

マンションを含め不動産は、経済変動や自然災害などで資産価値が大きく変動します。それに対応できる現金を手元に残すのは、家庭のファイナンシャルプランニングとしてとても大切なことです。

まとめ:「良いマンション」の条件とは

良いマンションという定義は非常に難しいですが、住む皆さんが暮らしやすいことが絶対の条件です。不動産会社が奨める最も高い物件ではありません。

資産価値の落ちにくさやローンの組み方はその後の生活を大きく左右するため、必ず購入前に考えるべき点です。

その視点をしっかり持ちつつ、これは譲れないという軸を自分自身で持つようにしましょう

そして、同じような視点で話してくれる不動産会社やコンサルタントを探しましょう。

不動産会社を訪ねると、営業マンのペースであっという間にマンションを買わされたという方が多くいらっしゃいます。

良い家を見つけることも大切ですが、同じくらい良いプロを味方につけることも重要です。

皆様が少しでも後悔のないお部屋探しをできることを心より願っております。

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