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投資失敗

頭金ゼロで不動産投資を始めるデメリット

まとまったお金はないけど不動産投資を始めてみたい。
そのようにお考えの方は多くいらっしゃると思います。

手っ取り早く投資を始めるには、頭金ゼロという選択肢もあります。しかし、当然その分のリスクやデメリットも出てきます。

今回は、頭金ゼロで不動産投資をする注意点について、お話していきたいと思います。

頭金とは?

頭金とは物件価格のうち、現金で支払う金額のことです。

一般的に、不動産投資でローンを利用する場合、20%程度の頭金を支払うことが金融機関から要求されます。

どのような場合はフルローンがおりるのか

フルローンが出る条件として考えられるのは、融資金融機関における物件の担保評価額が非常に高く、また借主の与信がとても高いということです。

いわゆるサラリーマン投資家でこういった条件を満たしにくいため、フルローンを組むことは難しいと考えた方が良いでしょう。

しかし、稀にフルローンまでいかずとも大きなローンを組むことが出来た場合や、不動産投資市況が好調になれば、この限りではありません。

ただ、詐欺まがいの投資話や甘い融資付の話も多くあり、不動産投資のローン事情は非常に厳しいと考えた方が良いと言えます。

頭金なしのメリット・デメリット

頭金なしで投資するメリットは、利回りと金利差からうまれるレバレッジ(てこの原理)を用いて、少額の資金で大きな収益を目指せるということです。

ただし、これは諸刃の剣であることをきちんと理解する必要があります。

レバレッジを大きくすればするほど、建物の劣化や不動産市況の悪化、空室の長期化、借入金利の上昇などの計算外のケースにより、早いタイミングで逆ザヤ*が起こりやすくなります

収益性があがらないからと言って即時売却を進めると、賃料水準の低下によって収益還元率が落ち、物件価格の大幅減が予想されます。

その場合、手持ち資金が少ない投資家であれば、自己破産せざるを得ない状況になり得るでしょう。

*逆ザヤ…投資価格の変動によって買値より売値が安くなり、損失が起きている状況。

自己破産

自己破産というと、他人ごとに聞こえてしまうかもしれません。

しかし、頭金なしで大きなレバレッジをかけて投資をすると、あっという間に自己破産に陥るケースもあり得ます。

空室の長期化や大きな修繕維持費がかかると、ローンそのものが返済できなくなります。いずれは所有し続けることができなくなり、競売もしくは任意売却せざるを得なくなってしまうでしょう。

これは決して大袈裟な話ではありません。

大きな貯えなしに頭金ゼロで不動産投資をするということは、投資ではなく投機すなわちギャンブルに近しいものだと言えるかもしれません。

投資用マンションでも住宅ローンは組める?

投資用マンション購入時に、「居住用の住宅ローンを利用することは出来ませんか?」という相談を受けることがあります。

アパートローンなどの不動産投資ローンは低くても2%台、通常は4%以上します。対して住宅ローンは、ネット銀行の変動金利であれば0.5%~、フラット35でも1%を切るものがあります。

全般的に不動産から得られる利回りが低くなっている昨今では、少しでも低い金利で借りたい気持ちは非常に分かります。

しかし、投資用の不動産購入に居住用のローンを借りることはできません

「なんとか裏技のような方法はありませんか?」と聞かれることもありますが、金融機関の担当者が実際に家に訪問調査に来ることもあり、ほぼ確実に不正が発覚します

特に昨今では、フラット35を不正に利用した不動産投資が問題になったこともあり、非常に厳しい姿勢でチェックをしています。

不正がばれたら、投資者の都合など一切関係なく、即時全額返済となります。

大きなレバレッジでフルローンに近い融資を使っていれば、高い確率で資金がショートしてしまいます。絶対にやめましょう

まとめ

不動産投資への融資は、市況が変わるごとに常に変わっています。

ですから、今は厳しい融資姿勢も5年後、10年後はどうなっているかわかりません。

頭金なし、フルローンの危なさをきちんと理解して、来る不動産投資の好況期に備える。それが真の投資家の在り方ではないかと思います。

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